Canone di locazione e lockdown: nuove soluzioni

La tematica, anche alla luce dell’attuale secondo “lockdown” è di stretta attualità: in che modo, ed eventualmente in quale misura, il conduttore di un immobile commerciale può ridurre o sospendere del tutto il pagamento del canone di locazione per i mesi nei quali all’attività è stata imposta la chiusura?

Il primo “lockdown” in Italia è durato dall’ 11 marzo al 18 maggio 2020 mentre il secondo, e differenziato, ha avuto inizio il 6 novembre ed è attualmente in corso, con termine previsto al 3 dicembre 2020.

Il problema riguarda la locazione commerciale e non ha trovato una soluzione esplicita da parte del legislatore dell’emergenza che, probabilmente per non sacrificare troppo l’autonomia privata e per non rischiare eccezioni di incostituzionalità, ha deciso di astenersi da qualsiasi intervento diretto.

Il legislatore infatti si è limitato a prevedere, all’art. 91 del d.l. 18/2020 (c.d. “Cura Italia”), poi convertito con l. 27/2020, che: 

“Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”

Prima di analizzare le possibili, e tuttora controverse, soluzioni ipotizzabili, è opportuno rammentare quali sono le obbligazioni per le parti che discendono dal contratto di locazione.

Ai sensi dell’art. 1571 cod. civ. “La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.”.

• Le obbligazioni del locatore sono, in linea di massima, quella di consegnare la cosa locata al conduttore in buono stato di manutenzione e curarne la manutenzione straordinaria nonché di garantirne al conduttore il libero godimento.
• Il conduttore, dal canto suo, deve principalmente pagare il corrispettivo, servirsi della cosa locata rispettandone la destinazione d’uso determinata dal contratto e restituirla nel medesimo stato in cui la ricevuta al termine del contratto, salvo il normale deperimento d’uso.

E’, quindi, in relazione a tali obbligazioni che si dovrà valutare l’impatto sia dell’emergenza sanitaria che della suddetta, scarna, normativa emergenziale e delle norme codicistiche richiamabili.

E’ evidente ed indiscutibile che con le chiusure emergenziali stabilite con il primo “lockdown”, D.P.C.M. dell’11.3.2020, sia stata resa impossibile proprio la principale obbligazione del locatore e cioè quella di consentire la fruizione e l’utilizzo dei locali commerciali per l’uso a cui erano contrattualmente destinati, cioè ospitare un’attività economica.

Era, per forza di cose, inevitabile che a fronte dell’impossibilità di utilizzare i locali affittati, i conduttori contestassero l’obbligo, rimasto teoricamente immutato, di pagare per intero il canone d’affitto, esponendosi però alla più che probabile reazione della proprietà e rischiando lo sfratto, tenuto conto che nella quasi totalità dei contratti di locazione commerciale è previsto che in caso di mancato o ritardato pagamento anche di una sola rata del canone, il contratto si risolva automaticamente. 

A fronte della situazione emergenziale e dell’avvio dei primi contenziosi giudiziari, La Corte di Cassazione, più precisamente l’Ufficio del Massimario, ha ritenuto di pubblicare alcune rilevanti linee guida.

La relazione tematica n. 56 dell’ 8 luglio 2020 ha infatti ad oggetto, tra l’altro “Novità normative sostanziali del diritto “emergenziale” anti-Covid 19 in ambito contrattuale e concorsuale. Contratti in genere – esecuzione di buona fede fallimento ed altre procedure concorsuali-esecuzione del concordato”.

Si tratta di una corposa ed approfondita relazione, a cui si rimanda per l’integrale lettura, da cui emergono alcuni principi di sicuro interesse sia in materia di impossibilità sopravvenuta sia di eccessiva onerosità sopravvenuta.

“Il contemperamento tra istanze creditorie e debitorie relative alle prestazioni temporaneamente impossibili o eccessivamente onerose va intrapreso attraverso il ricorso alla rinegoziazione.

 Impellenza, questa, che non si pone soltanto con riferimento a prestazioni concretamente interdette dalle misure di contenimento, ma anche con riguardo a quelle che si inseriscono nell’ambito di scambi contrassegnati da stagnazioni e rallentamenti gestionali o da aumenti smisurati dei costi di produzione o approvvigionamento di materie e servizi.” e “rinegoziare vuol dire impegnarsi a porre in essere tutti quegli atti che, in relazione alle circostanze, possono concretamente consentire alle parti di accordarsi sulle condizioni dell’adeguamento del contratto, alla luce delle modificazioni intervenute.

Verosimilmente sarà il contraente svantaggiato a domandare alla controparte l’adeguamento del contratto, indicando altresì le modifiche da apportare alle condizioni precedentemente pattuite. L’altro contraente dovrà condurre la rinegoziazione in modo costruttivo.” (v. pagg. 23-24).

La relazione si spinge anche più in là, affermando che: “Al giudice potrebbe essere ascritto il potere di sostituirsi alle parti pronunciando una sentenza che tenga luogo dell’accordo di rinegoziazione non concluso, determinando in tal modo la modifica del contratto originario” (v. pagg. 26-27).

Mentre sono assolutamente condivisibili le prime affermazioni, quest’ultima appare più forzata, anche tenendo conto della nota e naturale ritrosia dei Tribunali a sostituirsi alle parti nel creare contratti e nello stabilire i relativi corrispettivi economici.

La giurisprudenza di merito, nei primi casi affrontati post “lockdown”, ha mostrato una apprezzabile sensibilità affermando: “non può ritenersi sussistente un inadempimento grave del conduttore[in questo caso la morosità era di due mensilità residue], stante la grave situazione di emergenza sanitaria a causa del Covid-19, che ha portato all’adozione dei provvedimenti governativi di chiusura degli esercizi commerciali per più di tre mesi.

L’art. 91 del D.L. n. 18 del 2020, infatti, consente di valutare il rispetto delle misure di contenimento ai fini dell’esclusione ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi pagamenti” (Trib. Palermo 25.9.2020), che “per il periodo da marzo 2020 a maggio 2020, nella quale l’attività commerciale è stata chiusa (c.d. lockdown), non si può parlare di un’impossibilità assoluta di godimento dell’immobile, ma di una mera, per quanto significativa, impossibilità soltanto parziale, dal momento che l’unità immobiliare è rimasta pur sempre nella disponibilità della conduttrice ed è stata utilizzata quantomeno con funzione di ricovero delle attrezzature e delle materie prime relative all’attività di ristorazione;

Appare, dunque, pertinente non tanto il richiamo all’art. 1463 c.c. ma piuttosto alla figura dell’impossibilità parziale temporanea, che giustifica nei contratti a prestazioni corrispettive o la riduzione della controprestazione o il recesso (cfr. artt. 1256, 1258 e 1464 c.c.); nel giudizio di merito, almeno con riferimento al periodo da marzo a maggio, sarà necessario determinare l’an e il quantum della riduzione del canone di locazione (non appare in discussione la volontà di parte intimata di proseguire il rapporto)” (Trib. Venezia 28 luglio 2020 e nello stesso senso v. anche Tribunale di Venezia 30 settembre 2020) e “va attentamente valutata la particolare situazione di crisi economica sociale dovuta alla nota Pandemia da Covid 19 che ha portato la chiusura di tutte le attività economiche per un periodo di tempo apprezzabile in parte coincidente con le mensilità non pagate “ (Tribunale di Napoli sez. IX, 15 luglio 2020). 

Ad oggi, pertanto, ed in attesa di prossimi sviluppi giurisprudenziali o normativi, si può concludere che per le locazioni commerciali in relazione a situazioni di morosità maturate, ma probabilmente anche solo aggravate, durante il blocco, la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione non può essere ritenuta certa e vi sono ampi spazi per mantenere in essere il rapporto di locazione e per rinegoziarne il canone anche in base all’art. 1464 cod. civ. almeno finché l’emergenza sanitaria non sarà cessata.

Ovviamente, a parere di chi scrive, deve trattarsi di situazioni di morosità successive o comunque derivanti dal primo “lockdown” mentre per le morosità pregresse l’invocazione dei principi di cui sopra appare, francamente, una forzatura non facilmente giustificabile.